Más de quince años después de los primeros pronunciamientos sobre cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios, el panorama sigue moviéndose. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) continúa puliendo los criterios de transparencia y el Tribunal Supremo ha tenido que adaptar su doctrina varias veces. Para muchos hipotecados, esto significa que una reclamación que parecía cerrada vuelve a ser viable.
Repasamos las tres figuras que más reclamaciones generan: IRPH, gastos hipotecarios y cláusula suelo. El análisis está actualizado a 2026.
1. IRPH: la batalla más viva
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) sustituyó al Euríbor en cientos de miles de hipotecas, especialmente las comercializadas por cajas de ahorros entre 2000 y 2014. Su evolución históricamente por encima del Euríbor ha hecho que los hipotecados con IRPH hayan pagado, de media, varias decenas de miles de euros más a lo largo de la vida del préstamo.
Qué dice la jurisprudencia
El TJUE, en sus sentencias de 3 de marzo de 2020, 13 de julio de 2023 y, sobre todo, 9 de julio de 2024, ha sido cada vez más exigente con el deber de transparencia: el banco debía haber facilitado al cliente información clara sobre cómo se calculaba el índice, sobre su evolución pasada y sobre la conveniencia de aplicar un diferencial negativo para compensar el sesgo al alza del IRPH. El TJUE ha aclarado que la nota informativa del Banco de España no exime al banco de su deber de transparencia.
El Tribunal Supremo, tras varios vaivenes, ha tenido que asumir la doctrina del TJUE. En las sentencias más recientes se admite que el control de abusividad debe analizarse caso por caso y que la nulidad implica, según el contrato, la sustitución del IRPH por otro índice (Euríbor) o la integración con la previsión sustitutiva del contrato.
Qué se recupera
La diferencia entre lo pagado con IRPH y lo que se habría pagado con el índice sustitutivo, más la reducción de la cuota futura. En hipotecas de 150.000 € a 25 años es habitual recuperar entre 15.000 y 35.000 €.
2. Gastos hipotecarios
Durante años, los bancos imputaron al cliente la totalidad de los gastos de constitución del préstamo: notaría, registro, gestoría, tasación y AJD (impuesto de Actos Jurídicos Documentados). El Supremo declaró abusiva esa imposición en 2015 y ha ido perfilando el reparto:
- Notaría: mitad y mitad entre banco y cliente.
- Registro de la propiedad: íntegramente al banco.
- Gestoría: íntegramente al banco.
- Tasación: íntegramente al banco (en préstamos anteriores a la Ley 5/2019).
- AJD: al cliente hasta noviembre de 2018; desde entonces, al banco por ley.
Prescripción: la novedad reciente
La gran cuestión técnica ha sido el plazo para reclamar. El TJUE, en sus sentencias de 25 de enero de 2024, ha fijado que el plazo de prescripción no empieza a contar desde la firma de la escritura, sino desde que el consumidor pudo conocer razonablemente su derecho. Para muchos hipotecados, esto reabre reclamaciones que se daban por prescritas.
3. Cláusula suelo
La cláusula suelo limitaba la bajada del tipo de interés variable. El Supremo (2013) y el TJUE (2016) la declararon abusiva por falta de transparencia y obligaron a devolver todas las cantidades cobradas de más desde la firma. La mayoría de los casos están resueltos, pero todavía aparecen supuestos vivos en dos situaciones:
- Clientes que aceptaron acuerdos privados con el banco (rebaja del suelo, novación) y que la jurisprudencia más reciente considera también atacables si no hubo transparencia plena.
- Suelos «encubiertos» en cláusulas de redondeo, comisiones o productos vinculados (seguros, avales) que actuaban de hecho como límite mínimo al tipo.
Cómo se reclama: del extrajudicial a la sentencia
- Revisión documental: escritura, oferta vinculante, FIPER/FEIN, recibos del último año.
- Cálculo pericial: diferencia entre lo cobrado por el banco y lo que se habría cobrado sin la cláusula abusiva.
- Reclamación previa al Servicio de Atención al Cliente del banco. Obligatoria para gastos hipotecarios y recomendable en IRPH.
- Demanda en el Juzgado de lo Mercantil o de Primera Instancia especializado, según el caso.
- Costas: si la demanda se estima íntegramente, el banco paga las costas procesales. Es uno de los puntos que más se discuten cuando hay allanamiento parcial.
Preguntas frecuentes
¿Mi hipoteca puede tener IRPH si nunca me hablaron del índice?
Sí, es perfectamente posible —y de hecho frecuente—. La falta de información expresa sobre el índice es justamente uno de los argumentos centrales para reclamar.
Cancelé la hipoteca hace cinco años, ¿puedo reclamar todavía?
En gastos hipotecarios, sí: la sentencia del TJUE de enero de 2024 lo ha confirmado. En IRPH y suelo, depende del caso, pero el criterio actual es favorable al consumidor.
¿Hay que devolver lo recibido de bonificaciones o seguros vinculados?
No con carácter general. La nulidad de una cláusula no arrastra automáticamente el resto del contrato. La jurisprudencia es clara en que las cláusulas abusivas se expulsan del contrato sin compensación.
¿Qué pasa si firmé una novación renunciando a reclamar?
Las renuncias genéricas son nulas. Las específicas pueden ser válidas si hubo transparencia plena e información comparativa, pero el Supremo y el TJUE las miran con lupa.
Si tiene una hipoteca con IRPH, cláusula suelo o pagó todos los gastos en su día, podemos hacer una revisión documental sin compromiso desde nuestra página de contacto. Más información en el área de Derecho Civil.
Área relacionada
Derecho Civil y Bancario →